왜 지금 스페인 전역이 주택법 개정으로 들끓고 있는가?

 스페인 마드리드 레티로(Retiro) 구역에서 71년간 거주해 온 87세 고령자 ‘마리카르멘(Maricarmen)’의 강제퇴거 사건은 구계약(renta antigua) 승계의 법적 한계와 주거 취약계층 보호 공백을 적나라하게 드러내며 스페인 정국을 뒤흔들고 있다.

스페인 정부(사회노동당 PSOE)와 주택부는 이번 사태로 폭발한 여론을 진화하기 위해 다음주 국무회의에서 긴급 통과시킬 주택 긴급 법령(Real Decreto-ley de vivienda)의 처리 속도를 대폭 끌어올리고 있다.

마리카르멘(Maricarmen) 강제퇴거 사건 요약

• 사건 개요: 마드리드 중심가 레티로(Retiro) 구역의 아파트에서 16세 때부터 71년간 거주해 온 87세 여성 마리카르멘(Maricarmen Abascal) 씨가 2026년 9월 23일, 4차례의 시도 끝에 경찰과 법원 집행관에 의해 끝내 강제 퇴거당한 사건이다.

• 법적 분쟁의 배경 (구계약과 승계 문제):

• 1956년 그녀의 아버지가 당시 법에 따라 체결한 종신 임대 계약(Renta Antigua)에서 출발했다.아버지가 사망한 뒤 어머니에게 1차 계약 승계가 이뤄졌고, 2005년 어머니 사망 후 마리카르멘 씨가 집을 물려받아 월세를 꼬박꼬박 내며 살아왔다.

• 그러나 2018년 건물을 사들인 부동산 투자 회사(Urbagestión)는 "1994년 개정 도시임대차법(LAU)상 계약 승계는 1회(배우자)까지만 인정되며 자녀의 2차 승계는 무효"라며 소송을 제기했다. 1심에서는 세입자가 이겼으나 대법원이 최종적으로 소유주 회사의 손을 들어주었다.

• 갈등이 폭발한 결정적 이유:

  • 무리한 임대료 인상 요구: 부동산 회사는 퇴거를 피하려면 월세를 기존 500유로에서 1,650유로(약 240만 원)로 3배 넘게 올릴 것을 요구했다. 하지만 마리카르멘 씨의 월 연금은 1,350유로에 불과해 수용할 수 없었다.

  • 모든 중재 거부: 한 유명 작가와 독지가가 마리카르멘 씨 대신 "평생 월세를 대납해 주겠다"고 나섰고, 심지어 중앙 주택부가 해당 아파트를 공공 주택으로 매입하겠다는 제안까지 건넸으나 부동산 회사는 일체의 대화와 유예 요청(15일 짐 정리 기간 요청 포함)을 거부하고 강제 집행을 밀어붙였다.

  • 사회적 파장과 분노:거동이 불편해 휠체어와 들것(camilla)에 실려 71년 산 집에서 끌려 나오는 87세 노인의 모습이 방송과 SNS를 통해 퍼지면서 스페인 전역에 거센 공분이 일었다. 

  • 집 앞에는 수백 명의 이웃과 시민단체가 인간 띠를 만들어 경찰 진압대와 격렬히 대치했고, 마드리드 중심가에서는 1만여 명이 참가한 반정부·주거권 규탄 시위가 벌어졌다.

  • 이 비극적 장면은 스페인 부동산 투기 자본(Fondos buitre)의 무자비함과 법적 사각지대에 놓인 고령 취약계층의 주거 위기를 상징하는 전국적 사건이 된것이다.

 신규 주택 긴급법안의 핵심 골자

핵심 조항	주요 내용
취약계층 강제퇴거 유예의 항구화·요건 완화	기존 한시적 유예 조치(Escudo Social)가 법적 분쟁으로 효력을 다한 뒤 발생한 입법 공백을 메우기 위해, 대안 주거지가 없는 65세 이상 고령자 및 취약계층의 강제퇴거 집행을 원천 정지하는 보호 장치를 강화한다.
구계약(Renta Antigua) 보호 특례 신설 검토	1956년 법에 기반한 구계약이 1994년 도시임대차법(LAU) 개정으로 인해 '자녀 승계 시 2년 또는 25세까지만 인정'되던 조항의 맹점을 보완하여, 일정 연령 이상의 직계비속 승계인에 대해 종신 거주권을 보장하거나 계약 갱신을 의무화하는 소급·경과 규정을 논의 중이다.
공공 매입 우선권(Tanteo y Retracto) 및 수용 권한 확대	연립정부 파트너인 수마르(Sumar)의 요구를 일부 반영하여, 대형 임대법인(Urbagestión 등)이 취약계층을 퇴거시키려 할 때 **지자체나 중앙정부가 시세 이하로 해당 주택을 우선 매입하거나 공공 임대 주택으로 강제 수용(expropiación de uso)**할 수 있는 법적 근거를 명시하려 한다.
계절 임대(Alquiler de temporada) 규제 장치	장기 임대 회피 수단으로 악용되는 단기·계절 임대에 대해 주거 긴장 지역(zona tensionada) 내 임대료 상한제 및 등록 의무화를 전격 포함시키는 방안이 유력하다.

2. 의회(Congreso de los Diputados) 통과 전망 및 표 계산

정부는 법령을 국무회의에서 승인한 뒤 30일 이내에 하원 인준(Convalidación)을 받아야 한다. 하지만 현재 하원의 극단적인 여소야대 지형상 통과 여부는 살얼음판이다.

① 찬성 진영: PSOE와 좌파 진영의 결집 (약 152~160석)

• PSOE와 Sumar: 사건 초기에는 수마르가 "당장 해당 주택을 긴급 수용하라"며 정부를 압박해 연립정부 내 파열음이 일었으나, 주택 위기가 정권 퇴진 여론으로 번지는 것을 막기 위해 법안 처리에 합의했다.

• 좌파 민족주의 정당(ERC, Bildu, BNG): 강제퇴거 방지와 세입자 권리 보호에 우호적인 만큼 정부안에 찬성표를 던질 가능성이 매우 크다.

② 반대 진영: 우파 야당의 강력 반발 (약 171석)

• 국민당(PP)과 복스(Vox): 이들은 "재산권 침해이자 사유재산 몰수", "합법적 판결을 뒤흔드는 포퓰리즘"이라며 전면 부결을 벼르고 있다. 특히 마드리드 자치정부의 이사벨 디아스 아유소(Isabel Diaz Ayuso) 주지사는 펠리페 곤살레스 정부 시절 법률의 한계를 현 야당 탓으로 돌린다며 맹비난하고 있다.

③ 캐스팅보트: 카탈루냐 연대(Junts)의 선택

법안의 생사는 카탈루냐 연대(Junts, 7석)의 손에 달려 있다.

• Junts의 딜레마: Junts는 전통적으로 중도우파 성향으로 사유재산권 보호와 임대인 이익을 대변해 왔으며, 과거에도 정부의 주택 규제 및 강제퇴거 제한 조치에 반대표를 던진 전력이 있다.

• 정부의 타협책 (물밑 협상): 산체스 정부는 Junts를 설득하기 위해 법인 소유주(Fondos/Grandes tenedores)에 대해서만 퇴거를 엄격히 제한하고, 1~2채를 가진 개인 소액 임대인(Pequeños propietarios)에게는 면책 조항 및 파격적인 세제 감면 혜택(IRPF 공제 확대 등)을 제공하는 타협안을 제시하며 찬성 또는 최소한 '기권'을 유도하고 있다.

국민적 공분이 극에 달해 있어 Junts 역시 '87세 노인의 강제퇴거를 방치했다'는 정치적 역풍을 부담스러워하고 있다. 따라서 정부가 소액 임대인 보호와 세제 혜택 등 타협안을 얼마나 유연하게 반영하느냐에 따라 근소한 차이로 인준되거나, 또는 상임위 법률안 전환(Proyecto de ley) 조건부 통과를 거칠 가능성이 가장 유력하다.